马来西亚管理费和偿债基金：谁来定，什么时候开始付

公寓业主要付两笔钱：管理费，用来支付大楼日常运作；偿债基金，存起来以后做大维修。法律规定偿债基金最少是管理费的10%，而且拿到钥匙之后才开始付。

两笔钱各付什么

《2013年分层管理法令》把管理费称为“Charges”。这笔钱存进管理户口。法令列出它可以用来付的开销，包括：

• 每天保持公共区域状况良好，以及清洁公共区域
• 保安，以及给住户使用的设施
• 保险、审计费、地租和门牌税
• 检查和维修公共区域的电线及主水箱
• 小规模的油漆工程
• 管理代理的费用

偿债基金存进另一个偿债基金户口。它只能用在资本开支（一次过的大开销），例如：

• 油漆或重新油漆公共区域
• 为公共区域购买可移动的物品
• 更新或更换固定装置和配件
• 业主组织接手管理后，提升和翻新公共区域

发展商保管这些钱期间，法令说这些钱不属于发展商。它们是为买家托管的（代你妥善保管）。发展商收到钱后，必须在三个工作日内存进对的户口。

谁来定管理费：分阶段看

一栋新楼最多经过三个阶段，每个阶段由不同的组织来定管理费。

1. 发展商。从交出第一个单位那天开始，发展商负责定下并收取两笔钱。这个阶段一直到联合管理机构（JMB）成立后一个月，如果法令中的专员批准延长，就会更久。
2. 联合管理机构（JMB）。业主已经拿到钥匙、但管理机构还没成立时，由这个业主组织管理大楼。在它的第一次常年全体大会上，业主决定管理费和偿债基金。之后，由JMB不时决定管理费。
3. 管理机构（MC）。这个组织按分层地契的法律成立。它在全体大会上定管理费，大会通过决议（正式投票）后，管理费就要按决议的条款付。

在全体大会定下或更改管理费后，JMB或MC必须在28天内通知每位业主管理费、偿债基金和迟付利率，也要把通知贴在布告栏上。

如果你对发展商定的数额不满意，可以向专员申请检讨。专员可以自己定数额，或叫发展商自费聘请注册物业经理来建议数额。这项检讨只涵盖发展商定的数额，不包括业主在全体大会上投票定的数额。

10%的规定

发展商管理大楼期间，偿债基金是管理费的10%。之后，业主可以在全体大会上投票调高，但法令说它永远不能低于10%。

以下数字是虚构的，只为示范计算：

• 管理费：每月RM400。
• 最低偿债基金：10% x RM400 = RM40。
• 合计：RM400 + RM40 = 每月RM440。
• 如果业主投票把偿债基金调高到15%：15% x RM400 = RM60，合计就是RM460。

你的份额怎么算

法令没有把管理费定成每平方尺一个固定价。每个单位分摊多少，按它的份额单位（分给每个单位的一个数字，决定它分摊多少开销）来算。份额单位越多，要付的部分越大。

一个虚构的例子：一栋楼一年需要RM1,000,000，所有单位的份额单位加起来是10,000。一个有120份额单位的单位，要付120 / 10,000 x RM1,000,000 = 每年RM12,000，也就是每月RM1,000。

新盘的份额单位来自单位清单（发展商列出每个单位和建议份额单位的清单），直到最终份额单位获批为止。发展商卖出任何单位之前，必须先呈交这份清单。清单也必须一直展示在发展商的办公室，以及所有卖单位的地方。

什么时候开始付

两件事都做到之前，谁都不能向你收这两笔钱：两个银行户口必须已经开好，而且发展商必须已经交屋（把空的单位交给你）。提早收钱是违法的，可被罚款最高RM250,000。

发展商还没卖出的单位也要付。发展商必须为这些单位付跟买家一样的管理费和偿债基金。

如果迟付

发展商或JMB管理大楼期间，收到通知后你有14天付款。

• 发展商管理大楼期间，迟付的钱要按每年10%付利息，每天计算。
• JMB或MC接手后，由它们定利率，但每年不能超过10%。

一个发展商阶段的虚构例子：RM440拖了30天没付。一年的利息是10% x RM440 = RM44，每天大约RM0.12，所以30天大约RM3.62。法令只写“on a daily basis”（每天计算），所以这个例子用简单的逐日计算。

如果钱还是没付，业主组织可以发出催款通知，给最少14天。没有合理理由而不理会，就是违法：可被罚款最高RM5,000、坐牢最长三年，或两者兼施；定罪后还继续不付的话，每天再罚最高RM50。

之后，业主组织可以：

• 到法庭，或到分层管理仲裁庭（专门处理分层物业、索偿额最高RM250,000的仲裁庭）追讨，或
• 向专员申请扣押令，扣押业主的可移动财产（可以搬走的东西，不是单位本身）。

如果租户替业主付清欠款（没付清的钱）来阻止扣押，租户可以从租金里扣回这笔钱，除非有书面协议另有规定。

买之前先查数字

准买家可以向发展商、JMB或MC申请一份证明书，上面列出：

• 管理费和偿债基金，以及怎么付、什么时候付
• 这个单位的欠款
• 管理户口和偿债基金户口的余额
• 计划中或已经做了的维修，以及业主大概要分摊的费用

申请费最高RM50。对方必须在21天内发出，否则就是违法。

沙巴和砂拉越

《2013年分层管理法令》只适用于西马半岛和纳闽联邦直辖区。砂拉越有自己的《2019年分层管理条例》（Strata Management Ordinance, 2019）。沙巴已通过《2026年建筑物管理法令》（Building Management Enactment 2026），但在本文撰写时还没生效。本指南只讲联邦法令，不涵盖沙巴或砂拉越的规定。

我们的买卖合约指南讲解交屋前你要签的合约。

买之前要查什么

• 要求看单位清单。你的单位有多少份额单位，总数是多少？
• 现在的管理费和偿债基金是多少？偿债基金有没有达到管理费的10%？
• 向现有业主买？先拿证明书：欠款、两个户口的余额和计划中的维修。
• 有没有人要你在交屋之前付这两笔钱？
• 大楼在沙巴或砂拉越吗？那本指南讲的联邦法令就不适用。

这是一般指南，不是法律或财务意见，规定也可能改变。请向发展商或大楼管理层，以及你的律师，核对你自己单位的数字。