双钥匙（Dual Key）单位是什么？一张地契、两个上锁空间，以及吉隆坡的规定

吉隆坡市政局（DBKL）把双钥匙单位描述为：一间住家，分成一个主单位和一个有自己钥匙的较小副单位，两者经由同一个主要入口进出。它的规定说，这种单位只有一个产权单位，副单位不能另外发出跟主单位分开的分层产权单位。

吉隆坡的官方定义

我们没有找到任何法令为双钥匙单位下定义。最清楚的官方文件，是吉隆坡市政局（DBKL）的一份规划指南，只适用于吉隆坡。

DBKL在2024年的双钥匙指南，已经被一份“多钥匙”（multiple key）指南取代，从2026年7月13日起生效。它只涵盖双钥匙和三钥匙单位，对象是高楼住宅和服务式公寓。它是发展商申请规划准许时参考的指南。

指南把多钥匙单位定义为：一间住家，或一个分层产权（以分层地契拥有的一个单位），分成两个或以上各自独立的居住空间，经由同一个主要入口进出。指南说，这种设计让大家庭、几户人家同住或出租都更灵活，而出租由大楼的JMB或MC（业主管理机构）管制。

两个部分各要有什么

主单位是完整的家庭住家，有客厅、饭厅、卧室、厨房和浴室。

第二个单位只有基本空间：睡房、小厨房（pantry）和浴室。家人或其他人都可以住，它的出入由另一把钥匙控制。

两扇门都要经过同一个玄关（大门里面的小入口空间）。副单位有窗户让空气流通；如果没有窗，就必须提供机械通风（把空气抽进抽出的风扇系统）。

面积至少要多大

DBKL对双钥匙单位定下这些面积：

• 整个单位至少900平方尺。
• 第二个单位占整个单位面积的30%。
• 如果整个单位有1,500平方尺或以上，第二个单位最多450平方尺。

DBKL印出三个例子：

• 900平方尺 = 630平方尺主单位 + 270平方尺第二个单位。
• 1,500平方尺 = 1,050平方尺主单位 + 450平方尺第二个单位。
• 2,000平方尺 = 1,550平方尺主单位 + 450平方尺第二个单位。

三钥匙单位至少要1,600平方尺，主单位至少700平方尺，两个副单位各在250平方尺到450平方尺之间。DBKL给三钥匙单位多加一个车位，但没有给双钥匙单位印出额外车位。车位怎么卖，可以看我们的车位指南。

一个单位，一张地契

DBKL的指南说，多钥匙单位只有一个产权单位。第二和第三个副单位，不能另外发出跟主单位分开的分层产权单位。

根据《分层地契法令》，一个单位（parcel）是大楼里其中一个独立单位。除了附属单位（跟另一个单位一起使用的单位），每个单位都以分开的分层地契（分成多个独立产权单位的大楼里，一个单位的产权文件）持有。

法令确实允许业主把一个单位分成两个或以上的新单位，但必须得到土地与矿务局局长批准。批准之前，局长必须确定好几项条件都符合，其中一项是：每个新单位都有足够的出入通道，而且不必经过另一个单位。我们没有找到官方文件说明土地局会怎样处理分割双钥匙单位的申请。

一个单位，一份管理费

管理费是按每个单位来定，跟它的股份单位（决定每个单位分摊多少费用和有多少投票权的数字）成比例。在发展商管理大楼期间，维修基金（存起来留给以后大修的钱）是管理费的10%。管理费和维修基金怎么算，可以看我们的管理费指南。

下面的数字是假设的，只为了示范怎么算：

• 大楼一年的预算是RM1,000,000，整栋楼共有10,000个股份单位。
• 你的双钥匙单位算一个单位，有120个股份单位。
• 你的管理费是 120 / 10,000 x RM1,000,000 = 每年RM12,000，也就是每月RM1,000。
• 维修基金是RM1,000的10% = 每月RM100。

H表格是买还没分层的大楼里的住宅时用的买卖合约。按照H表格，你从拿到空屋交付（拿钥匙）那天起，就要付管理费和维修基金：头四个月预先付，之后每次预先付一个月。从空屋交付那天，或单位过名给你那天起（以较早的为准），你也要付这个单位的所有相关费用，包括地税（每年欠州政府的土地租金）和门牌税。买卖合约的内容，可以看我们的买卖合约指南。

把第二个单位租出去

DBKL的指南说，出租由大楼的JMB或MC管制。我们没有找到DBKL关于短期出租的规定。

我们找不到的资料

我们没有找到官方资料说明银行或税务局怎样看待双钥匙单位，也没有找到雪兰莪或全国层面的官方双钥匙标准。

买之前要查什么

• 项目在吉隆坡吗？DBKL的指南只适用于吉隆坡。
• 买卖合约卖的是不是一个单位、一个单位号码？
• 两个部分是不是各有自己上锁的门，都经过同一个玄关？
• 第二个单位有没有窗户，或有让空气流通的风扇系统？
• 这个单位有多少股份单位？这决定你的管理费。
• JMB或MC对出租单位的一部分有什么规定？
• 这宗买卖受HDA（保护买楼花者的主要法律）保障吗？请看我们的HDA指南。

这是一般指南，不是法律或财务意见，规定也可能改变。请让你的律师查看你自己的买卖合约。