发展商停工怎么办？烂尾房屋项目全解

KPKT（地方政府发展部）把没有完工、工地连续6个月没有明显施工活动的项目算作烂尾，并由部长确认这个状态。如果发展商公司之后被清盘（关闭结业），这个项目的房屋发展户口里的钱，不算是发展商自己的财产。如果你是在2015年6月1日之后签约的，法令第8A条让你在三个条件都达到时解约，拿回发展商从你那里收到的钱。

本指南依据的是HDA，也就是《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（请看我们的HDA指南）。这部法令适用于西马半岛。我们没有查过沙巴和砂拉越的规定。

什么算烂尾

KPKT的房屋局（Jabatan Perumahan Negara）对烂尾项目的定义是：项目没有完工（不论是在买卖合约期限之内或之外），而且工地连续6个月没有任何明显的施工活动。它把烂尾项目分成两类：

• 期限之内：施工进度连续停顿6个月或以上。
• 期限之外：发展商没有在买卖合约规定的期限内完成项目。

这个状态由部长按法令第11(1)(ca)条确认。

按KPKT在2025年3月26日发出的文告，截至2025年2月28日，它的专案小组在追踪116个烂尾的私人房屋项目。2025年1月，有三个项目被确认烂尾，分别在雪兰莪、登嘉楼和彭亨。

你付的钱有什么保障

你是按施工阶段付款的。 按H表格（分层房子的买卖合约表格；分层房子就是一栋分成多个独立业权单位的楼里的房子，例如公寓），你在签约时付10%。之后每一期施工阶段的付款，是在你收到发展商书面通知、说明该阶段已经完成后的30天内付。

你的钱存在一个独立的户口里。 法令规定，发展商必须为每个项目（或每一期）开一个房屋发展户口（Housing Development Account），把买家付的购屋款存进去。除了条例允许的情况，发展商不可以从里面提钱。

如果发展商公司被清盘。 如果发展商公司进入清盘（不论是自愿还是强制），这个户口里的钱，以及保管人（为了按买卖合约付给发展商而代为保管买家钱的律师）手上的钱，都不算是发展商自己的财产。这些钱交给清盘人（负责为公司办理清盘的人），只能用在条例允许从户口提钱的用途上。只有在发展商对所有买卖合约的责任都完全履行之后，剩下的钱才被当作发展商的钱。

户口可以被冻结。 如果房屋总监（Pengawal Perumahan）有理由相信发展商经营业务的方式损害买家，或者违反法令，总监可以下令冻结这个户口。之后，除非命令被撤销或更改，或者符合总监定下的条件，银行不会放出任何钱。

解约：第8A条

法令第8A条规定，以下三项全部成立时，你可以随时解除买卖合约：

1. 签约后，发展商拒绝施工、拖延、暂停或停止施工，连续六个月或以上。
2. 你已经得到终端融资方（给你房贷的银行）的书面同意。法令规定，银行不可以无理拒绝。
3. 房屋总监已经确认发展商这样停工。

之后，发展商必须在30天内，把从你那里收到的所有钱退还给你，不加任何利息。

请查你的签约日期。第8A条只适用于A1415法令在2015年6月1日生效之后签的合约。

政府可以做什么

当发展商自己通知房屋总监，或者总监认为，发展商无法履行对买家的责任、即将暂停施工，或者经营方式损害买家利益时，部长可以：

• (a) 指示发展商采取部长认为必要的步骤，把问题纠正
• (b) 委任一个人，在经营业务上给发展商提供意见
• (c) 指示一家公司接管并继续经营发展商的业务
• (ca) 确认发展商已经放弃这个项目
• (d) 指示发展商向高等法院申请把它的业务清盘
• (e) 采取执行法令所需的任何其他行动

这些指示对发展商和买家都有约束力。对(a)、(b)、(c)和(e)这几项，部长可以下令，执行时合理产生的费用从这个项目的房屋发展户口支付。

买家也可以要求部长调查发展商。申请必须得到至少五名买家支持，也必须附上部长要求的证据和保证金，让部长确信申请是出于诚意，并用来支付调查费用。

KPKT怎样拯救烂尾项目

KPKT在2023年3月的文告里提到的拯救方法包括：让项目完工直到拿到CCC（完工与合规证书）、和买家达成解决方案，以及更改发展计划。

拯救不一定等于你会拿到建好的房子。KPKT列出2009年至2025年已解决的烂尾项目名单里，有的状态写着退还按金（Pemulangan deposit），也有把发展计划从住宅改成商业的。

你的房贷和公积金

我们没有找到官方资料说你的房贷分期付款会停，也没有找到说会继续的。

KPKT的常见问题说的是：它确认项目烂尾的信函（Surat Pengesahan Projek Terbengkalai），可以帮你在以下几件事上得到考虑：

• 向贷款方申请降低利率、重组房贷还款
• 第二次提取公积金（KWSP）买另一间房子（请看我们的公积金提款指南）
• 向LPPSA（公共领域房屋融资局）申请取消贷款并重新申请一笔全额新贷款，或者在项目被拯救期间、或5年内（以较早者为准），暂缓收取4%的贷款利息。你要书面向LPPSA申请。

考虑的意思是由贷款方或机构决定。常见问题没有说他们一定要答应。

要拿到这封信，KPKT说先查你的项目名字有没有在它的ehome网站上。如果有，就用电邮pa_ppt@kpkt.gov.my、传真03-8891 4228或邮寄申请，附上一份你的身份证副本和一份买卖合约副本。如果没有列出，就向房屋局的私人项目监察组（Bahagian Pemantauan Projek Swasta）查询。

索偿、期限和迟交屋赔偿

六年：KPKT的常见问题说，按《1953年时效法令》，买卖合约的有效期最长是从签约日期起六年。它建议买家在期限到之前，用挂号信向发展商提出索偿，或者填写债务证明表格（Proof of Debt，Borang Bukti Keberhutangan，用来索取别人欠你的钱的表格），这份表格可以在大马破产局拿到。

不是仲裁庭：KPKT把烂尾项目列为购屋者索偿仲裁庭管辖范围以外的索偿（请看我们的仲裁庭指南）。法令让你就买卖合约引起的任何事项，用自己的名义在法庭起诉发展商，条件是你在提出诉讼之前，或提出之后14天内，书面通知你的房贷融资方。

LAD：按合约表格，LAD（迟交屋的固定赔偿）是按房价每年10%，从交屋期限结束起（分层房子是合约日期起36个月，有地房子是24个月）逐日累计，直到你接收空屋（发展商把空的房子交给你）为止（请看我们的拿钥匙指南）。如果那一天一直没有来，LAD会怎样，我们没有找到官方资料。

去哪里投诉：KPKT的常见问题列出的管道有：它的Sistem Aduan Bersepadu（综合投诉系统）、电邮pa_ppt@kpkt.gov.my、传真03-8891 4228、电话03-8891 4243，或者邮寄到Bahagian Projek Perumahan Terbengkalai, KPKT, Aras 33, Blok 51, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100 Putrajaya。

发展商会面对什么

按法令截至2016年3月2日的文本，放弃一个项目或项目的任何一期，是犯罪。一旦定罪，发展商会被罚款不少于RM250,000，或者坐牢最多三年，或者两者兼施。

当发展商触犯这部法令时，经营它的人，包括董事、经理和秘书，也会被当作有罪，除非他们能证明罪行是在没有他们同意或纵容（暗中默许）的情况下发生的，而且他们已经尽了应尽的努力去阻止。一旦定罪，他们会被判坐牢12个月至三年，并罚款RM50,000至RM250,000。

曾经担任被法庭清盘的发展商董事的人，没有部长的书面批准，不可以担任任何持照发展商的董事。KPKT关于问题项目的常见问题也把烂尾项目列为发展商被列入黑名单的原因之一。

买房前要查什么

• 在销售展厅，找发展商的执照，以及广告与销售准证。法令规定，持照发展商必须在每个办公室和每个卖房的地方展示这些文件的副本，还有最近一份经审计的资产负债表，以及控制它的人的资料。
• 查每一张付款通知，是否对得上工地上已经完成的阶段。
• 记下你的签约日期。只有在2015年6月1日之后签约，第8A条才可能帮到你。
• 保留买卖合约和身份证的副本。KPKT两样都要。
• 签房贷之前，问你的银行，如果项目停工，它会怎样处理。

这是一般指南，不是法律或财务意见，规定和买卖合约条款也可能改变。请和你的律师一起查清楚你自己的合约。