拿钥匙：发展商交屋时要检查什么

G表格和H表格是房屋条例为受HDA（房屋发展法律，请看我们的HDA指南）保障的房子定下的买卖合约表格。按这两份表格，只要CCC（完工与合规证书）已经发出、水电已经可以接通、你已经付清应付的钱，加上下面其他条件都达到，发展商就必须让你拿钥匙。从那天起，24个月的缺陷保修期开始算，管理费开始付，房价的5%由发展商的律师扣留。

本指南讲的是受HDA保障、用G表格（有地房子）或H表格（分层房子，也就是一栋分成多个独立业权单位的楼里的房子，例如公寓）出售的房子，依据的是2015年定下的表格。我们没有查过沙巴和砂拉越用的买卖合约。合约的其他部分，请看我们的买卖合约指南。

拿钥匙之前，什么必须准备好

合约把交屋叫做“空屋交接”（vacant possession，把空的房子连同钥匙交给你）。按H表格，以下几项全部达到后，发展商就必须让你接收房子：

• CCC已经发出。
• 你单位的独立分层地契（你单位的业权文件）已经发出。
• 水电供应已经可以接通到你的单位。
• 你已经付清合约下所有应付的钱，也遵守了合约条款。
• 合约下的任何改动或额外工程（如有）已经做完。

G表格用于有地房子，条件一样，只是没有分层地契这一项。

H表格写明“可以接通”是什么意思：单位里面的电源点和水管配件已经由发展商装好，可以完全正常使用，供应也已经可以使用。

如果分层地契还没发出，而原因不是发展商造成的，发展商可以书面向总监（Controller，HDA下负责房屋的官员）申请证书，在没有地契的情况下交屋。这时交屋必须附上这份证书的副本。

两份表格都写明，交屋必须有CCC支持，也包括交出钥匙。

通知和30天

发展商会发书面通知，要求你接收房子。用挂号信寄出的通知，从寄出那天起满5天，就算你已经收到。

从通知送达之日起满30天，合约就把你当作已经接收空屋。不管你实际上有没有去拿钥匙或搬进去，都一样。

分层房子，发展商要在合约日期起36个月内交屋；有地房子是24个月。如果迟了，它要付你LAD（迟交屋的固定赔偿），按房价每年10%，逐日累计，直到你接收空屋为止。发展商发出交屋通知后，就要马上付这笔赔偿。如果它没有付，你可以从还没付的任何一笔分期付款里扣除。迟交屋赔偿的算法，请看我们的HDA指南。

交屋时要付什么

两份表格的付款表里，在你接收空屋那天有三行：

• 房价的17.5%，在当天付，条件是水电已经可以接通。
• 当天再付2.5%，条件是发展商已经把文件交给你或你的律师。分层房子是写你名字的转让文件，连同分层地契原件；有地房子是登记在你名下的那块地的地契原件。
• 5%，由发展商的律师以保管人（在条件达到之前代为保管钱的中间人）身份保管。你接收空屋后8个月，律师付2.5%给发展商；24个月后，再付另外的2.5%。

当天也开始有其他费用：

• 分层管理费：从你接收空屋那天起，你要付发展商管理费和偿债基金（存起来应付将来大维修的钱）。头四个月在交屋时预付，之后每次预付一个月。发展商管理大楼期间，偿债基金是管理费的10%。《2013年分层管理法令》规定，你拿到空屋之前，任何人都不能收这两笔钱。请看我们的管理费指南。
• 有地房子的服务费：按G表格，从你接收空屋那天起，你要分摊服务的费用。头六个月在交屋时付，从第七个月起每次预付一个月。
• 水电表押金：发展商发通知要你付水表、电表和煤气表（如有）的押金后，你要在30天内付清。
• 地税和门牌税：合约规定，从你接收空屋那天，或房子转到你名下那天起，以较早的为准，你要负责地税（cukai tanah，土地税）、门牌税（cukai taksiran，产业税）和这间房子的其他费用。

以下数字是假设的，只为说明管理费怎么算。如果管理费是每月RM400，交屋时付的头四个月就是 4 × RM400 = RM1,600。偿债基金是它的10%，即RM160。当天一共付RM1,760。

分层房子方面，发展商在交出你的单位之前，要为大楼投保火险。CCC发出、你接收空屋后，按《2013年分层管理法令》，这个责任由你和发展商及其他买家一起分担。

24个月缺陷保修期

按H表格，你接收空屋后24个月内出现的缺陷、收缩或其他毛病，发展商要自己出钱修好。它在收到你的书面通知后有30天时间。这包括你的单位、大楼和公共财产（大家共用的部分）。毛病必须是因为做工或材料有问题，或因为房子没有按照批准的图则和说明来建。G表格对有地房子也有同样的规定，涵盖房子本身。

合约只要求书面通知，没有规定格式。你可以用挂号信寄出，或亲手交给对方。

如果发展商在30天内没有修好，你可以自己找人修，再向发展商追讨费用，包括从发展商律师保管的5%里扣除。步骤是：

1. 开工之前，先告诉发展商维修的费用。
2. 从你告诉它你打算自己修的那天起，再给发展商30天自己去修。
3. 如果它还是没有修，你就尽快开工。

之后，律师收到你写明费用的书面要求后，要在30天内把这笔钱放给你。

有一步可以保住这5%。如果你在8个月或24个月放款日期之前，把书面缺陷通知的副本交给发展商的律师，律师就不能把那2.5%付给发展商。这笔钱要留着，直到律师收到发展商的建筑师签名的证书，证明缺陷已经修好。

如果需要索偿

购屋者索偿仲裁庭（买家可以在这里向发展商提出索偿）受理每宗不超过RM50,000的索偿。KPKT的购屋指南说，超过RM50,000，你可以选择请律师到民事法庭。KPKT的仲裁庭常见问题说，每项提出索偿的期限都是12个月：

• LAD和其他根据买卖合约提出的索偿：从CCC发出之日起算。
• 技术索偿，例如缺陷：从缺陷保修期结束之日起算。
• 如果合约在CCC发出之前就终止了：从终止之日起算。

KPKT叫买家检查什么

KPKT的购屋指南说，你应该收到发展商的空屋交接通知，并确保你拿到：

• 交钥匙信或空屋交接通知
• 地契，个别地契或分层地契
• 每一扇门的钥匙，包括大门、厨房门和所有房门
• CCC

拿到钥匙后，指南说要检查房子，看看有没有做工缺陷，有没有跟买卖合约写的不一样。你可以自己出钱，请验屋公司来检查。我们找不到更详细的官方检查清单。

交屋时要检查什么

• 通知是哪天送达的？从那天起算30天。
• CCC发出了吗？要一份副本。
• 分层房子：分层地契发出了吗？还是你有总监证书的副本？
• 电源点和水管配件装好了吗？能用吗？
• 每一扇门的钥匙都拿到了吗？
• 账单和付款表对得上吗：17.5%、交出地契文件时的2.5%，以及律师保管的5%？
• 管理费账单是四个月（分层）还是六个月（有地）？
• 交屋有没有迟？LAD付了吗？还是你要自己扣除？
• 每个房间都走一遍。写下每一个缺陷，书面通知发展商。
• 每一份缺陷通知，都寄一份副本给发展商的律师。
• 记下日期：每项维修的30天、8个月和24个月的放款日期，以及缺陷保修期结束后12个月内提出缺陷索偿的期限。

这是一般指南，不是法律或财务意见，规定和买卖合约条款也可能改变。请和你的律师一起查清楚你自己的合约。