外国人可以在马来西亚买房吗？规定、最低价格和费用

可以。外国人可以在马来西亚买房，但必须先得到州政府（State Authority）的批准。各州自己定最低价格，联邦指南则把每单位RM1,000,000列为底线。

这条规定来自《国家土地法典》第433B条。“非公民”（不是马来西亚公民的人）或外国公司，只能在“事先以书面申请并取得州政府批准”之后买地。根据第433C条，违反这条规定的交易是无效的（没有法律效力）。

联邦底线和各州价格

经济部的产业购买指南从2022年7月13日起生效。指南说，外国利益方不可以买每单位价值低于RM1,000,000的产业。同一份指南也说，外国人购买价值RM1,000,000或以上的住宅单位，不需要经济部批准，而是由州政府管辖。

各州公布自己的价格。以下是我们找到的：

州	住宅最低价格
吉隆坡	RM1,000,000
雪兰莪：Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klang、Kuala Selangor、Kuala Langat	RM2,000,000（只限分层或有地分层地契）
雪兰莪：Hulu Selangor、Sabak Bernam	RM1,000,000（只限分层或有地分层地契）
槟城本岛	分层RM1,000,000；有地RM3,000,000
槟城Seberang Perai（大陆）	分层RM500,000；有地RM1,000,000
柔佛	RM1,000,000
马六甲	分层超过RM500,000；有地超过RM1,000,000

吉隆坡和雪兰莪的价格来自马来西亚律师公会2024年10月的一份表格，因为我们查的时候，这两个地方的官方网页打不开。律师公会自己在表格下注明，这些资料“不应被视为准确、完整或具权威性”，并建议向州政府确认。雪兰莪那一栏写明，不允许购买有个别地契的有地住宅。

槟城Seberang Perai的分层价格是给外国公民的；外国公司要从RM1,000,000起。槟城也为第二家园（MM2H，一种长期居留签证，见下文）持有人列出RM500,000（只限住宅，最多2个单位），为永久居民列出RM250,000。

有些州列出的价格低于联邦的RM1,000,000。在付任何钱之前，请先问你的律师，州政府会对你的单位采用哪个价格。

外国人不能买什么

联邦指南说，外国利益方不可以买：

• 每单位价值低于RM1,000,000的产业；
• 州政府定为低价和中低价类别的住宅；
• 马来保留地（Tanah Rizab Melayu）上的产业；
• 发展项目中由州政府定下、分配给土著买家的产业。

各州还有自己的禁止项目。槟城说，外国公民和永久居民不可以拥有低价、中低价或中价住宅。柔佛和马六甲都禁止单层和一层半的排屋，也都禁止法庭下令出售或公开拍卖的土地。马六甲也禁止购买其古迹区内的产业。

房价以外要付的钱

各州的收费差别很大。以下是两个州土地局的例子：

• 槟城：外国个人买住宅，每个地契的申请费是RM10,000。获批后，征费（州政府的批准费）是房价的3%。槟城本岛价格在RM100万至RM150万之间的分层住宅，则改为1.5%。征费要在批准信发出后30天内付清，批准后一年仍未付，批准就会取消。
• 马六甲：处理费RM5,000，之后批准费是房价的3%，最少RM30,000。两笔都不退还。

从2026年1月1日起，外国买家买住宅，转让的印花税是统一8%；其他产业是4%。这两个税率只适用于既不是公民、也不是永久居民的买家。详细规定请看我们的印花税指南。

申请贷款

国家银行允许非居民向居民借令吉，金额不限，用来购买不动产（土地和建筑物），但纯粹买地除外。我们找不到国家银行关于银行最多可以借给外国买家多少成的规定，所以请尽早问银行。我们的DSR指南说明银行怎样计算你还得起多少。

日后转售

产业盈利税（RPGT，卖房赚钱时要付的税）对既不是公民、也不是永久居民的卖家来说，头五年是30%，第六年起是10%。你卖房时，买家必须先扣起售价的7%（如果付的现金比这更少，就扣起全部现金），并在60天内交给内陆税收局（LHDN）。

有些州也限制转售。马六甲规定，从你的地契注册日期起五年内，不允许转让或租赁。

如果你参加第二家园计划

第二家园计划（MM2H，Malaysia My Second Home）是一项长期居留签证计划，有自己的买房规定。获批后，每个级别都必须买房：银级RM600,000起，金级RM100万起，白金级RM200万起。房子10年内不可以卖，但可以换购价值更高的房子。违反这些条件，MM2H准证会被撤销。MM2H网页没有说这些价格会取代州政府自己的最低价格。

买之前要检查什么

• 单位在哪个州？那个州目前对你这类房子的最低价格是多少？
• 单位是低价、中低价，或分配给土著买家的吗？如果是，你不能买。
• 土地是马来保留地吗？如果是，你不能买。
• 州政府的申请费和征费是多少？什么时候要付？
• 你预留了转让印花税8%吗（非住宅产业是4%）？
• 银行会不会贷款给你？能贷多少？
• 州政府有没有限制你什么时候可以卖？
• 州政府的批准申请由你的律师办理吗？槟城和马六甲都说，申请必须通过律师。

这是一般指南，不是法律或财务意见，州政府的规定和收费也可能改变。签约之前，请向你的律师和州土地局确认最新的价格。