买新房到底要花多少钱？费用一次列清楚

除了房价，你还要付买卖合约和贷款合约（如果你贷款）的律师费、这两笔律师费的8%服务税（如果律师楼已注册服务税），以及转名和贷款的印花税。交屋前后，还有头几个月的管理费和偿债基金（另外存起来、应付重新油漆等一次过大开销的钱）、水电表押金，以及地税和门牌税。

这份清单适用于在西马按《房屋发展法令》（HDA，管发展商卖房的主要法律）出售、用2015年Schedule H买卖合约格式的新公寓。有地房产用的是另一份格式，Schedule G。

签约前：什么都不用付

按房屋条例，除了买卖合约规定的款项，任何人都不能以任何名义收钱。KPKT（地方政府发展部）说，在买卖合约（SPA）签好之前，发展商不准收任何款项。

签约时：房价的10%

Schedule H规定，合约一签好，就要付房价的10%。这是房价的一部分，不是额外费用，但它是你要先准备好的第一笔大钱。其余的钱按合约列明的阶段付。我们的买卖合约指南解释了每个阶段。

律师费

Schedule H规定，双方各自付自己的律师费。买家也要付这份合约和转名给买家的印花税和注册费。如果你申请贷款，合约也规定贷款的费用、律师费和印花税由你付。

所以你通常要付两笔律师费：一笔是SPA的，一笔是贷款合约的。两笔都按《2023年律师酬金令》计算，这份酬金令从2023年7月15日起生效。

房屋发展项目的买卖，律师费是一般收费表的某个百分比。一般收费表是：首RM500,000收1.25%（最少RM500），接下来的RM7,000,000收1%。百分比按房价而定：

房价	律师费
RM50,000或以下	RM500
RM50,001至RM250,000	一般收费表的75%（最少RM500）
RM250,001至RM500,000	一般收费表的70%
RM500,001至RM1,000,000	一般收费表的65%
RM1,000,000以上	一般收费表的50%

贷款的律师费用同样的级别，只是按贷款额计算，不是按房价。

这项房屋发展律师费，律师不能给任何折扣。房屋条例也规定，发展商的广告不能提供免费律师费。

有些费用不包括在这笔律师费里，律师可以另外收。酬金令列出的有：注册费、印花税、估价师费、查册费、交通费、律师合理代付的其他开销，以及最多RM100的杂费。

如果完成买卖时，你单位的分层地契（单位自己的独立地契）还没发出，转名和银行的抵押文件（把单位作为贷款担保的文件）要等地契发出后才办。这份后来的工作，按同一份酬金令另外收费。

律师费的服务税

法律服务是应税服务。从2024年3月1日起，税率是8%；2025年调整税率时，法律服务仍然是8%。律师楼如果已经注册服务税，就会收这笔税。应税服务在12个月内超过RM500,000的律师楼，就必须注册。

印花税

两笔主要的印花税，一笔在转名，一笔在贷款。转名文件（memorandum of transfer，把地契转到你名下的文件）的印花税，按房价或市值计算，以较高者为准：

• 首RM100,000：1%
• 接下来的RM400,000（RM100,001至RM500,000）：2%
• 再接下来的RM500,000（RM500,001至RM1,000,000）：3%
• RM1,000,000以上的部分：4%

贷款合约的印花税：贷款额每RM1,000（不足RM1,000也算RM1,000）收RM5，等于0.5%。

首购族两项印花税都可以全免。主要条件是：

• 你是马来西亚公民
• 你从来没有拥有过住宅产业
• 房价和市值都是RM500,000或以下，而且只限一个单位
• 贷款合约方面，贷款来自持牌银行或豁免令列出的其他贷款机构
• SPA在2021年1月1日至2027年12月31日之间签署
• 单位是房屋、condominium单位、apartment或组屋，而且买来只是自住。SOHO、SOFO、SOVO（小型办公室类单位）和服务式公寓不符合资格。

从2026年1月1日起，没有永久居留权的外国人或外国公司买住宅产业，转名印花税一律8%。完整规定请看我们的印花税指南。

计算例子

银行可能加上的费用

马来西亚国家银行在2014年的一份文件中说，银行可以在房贷上要求你买MRTA（房贷递减定期保险，一种和房贷挂钩的保险），或它的回教保险版本MRTT。国家银行也说，借款人可以向不要求这项保险的其他银行贷款。

估价师费不包括在律师费里。问清楚你的银行，你要不要付这笔钱。

交屋前后

这些费用在收到空屋（发展商把空的单位交给你）前后出现。

管理费和偿债基金：从你收到空屋那天起，两项都要付。Schedule H要求你先预付头四个月，之后每个月提前一个月付。发展商管理大楼期间，偿债基金是管理费的10%。以下数字是假设的，只为了示范怎么算：每月管理费RM400，加上偿债基金RM40，每月RM440，头四个月共RM1,760。谁来定管理费，请看我们的管理费指南。

地税和门牌税：地税是土地每年要付的费用，由州土地局收；门牌税是地方政府定的税。从你收到空屋那天，或单位转到你名下那天起（以较早者为准），你就要付这个单位的地税、门牌税和其他费用。

水电表押金：Schedule H规定，收到发展商通知后30天内，你要付水表、电表和煤气表（如果有）的押金。其他费用（如果有）由发展商负责。合约格式没有写明金额。按电力供应条例，供电商可以要求一笔押金，金额足够支付两个月的预计电费（以及两个月的设备租金，如果有），而且必须在停止供电后30天内退还。

大楼保险：收到空屋之前，由发展商为大楼买保险。之后，管理大楼的机构必须为大楼买保险。

交屋本身怎么进行，请看我们的拿钥匙指南。

买之前要查清楚的事

• 有没有人在SPA签好之前就向你收钱？
• 签约当天要付的房价10%，准备好了吗？
• 请律师给你一份书面费用估算：SPA律师费、贷款律师费、8%服务税（如果律师楼已注册），以及律师费以外的开销。
• 房价或市值是不是超过RM500,000，或单位是服务式公寓或SOHO？那就要预算全额印花税。
• 你的银行要不要你买MRTA或付估价师费？最少比较两家银行。
• 分层地契发出了吗？如果还没有，问清楚日后转名要花多少钱。
• 向发展商问清楚预计的管理费和偿债基金，交屋时要准备四个月的钱。

这是一般指南，不是法律或财务意见，费用和税率也可能改变。你自己的买卖，请向你的律师和银行确认实际数字。